Nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente, se la cosa promessa è (o lo diviene) gravata da garanzie reali (o da pignoramento o sequestro) non dichiarate dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non l’obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami [Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1453 e 1482, co. 2, cod. civ.].
Ciò in quanto la mancata comunicazione dell’esistenza di un vincolo sul bene oggetto della futura vendita vizia la volontà negoziale del promittente acquirente, rendendo legittima la conseguente richiesta di risoluzione del preliminare.
A stabilirlo è il Tribunale di Lanciano [Trib. Lanciano sent. n. 501 del 21.11.2016] a seguito  di un contenzioso promosso a  seguito della sottoscrizione  di un contratto preliminare di vendita con il quale l’acquirente si era impegnato ad acquistare per sé o per persona da nominare dalla società – che, a sua volta, si impegnava a vendere, liberi da oneri e pesi – delle unità immobiliari che, però, risultavano gravate da ipoteca.
Chiedeva, pertanto, il risarcimento del danno.

Contratto preliminare: cos’è?
Il preliminare – meglio conosciuto come compromesso – è il contratto con il quale il proprietario e il futuro acquirente dell’immobile concordano di stipulare un contratto di compravendita vero e proprio, entro una certa data e a determinate condizioni.
In pratica, con la firma del preliminare, il venditore e l’acquirente – che, solitamente, versa anche una caparra confirmatoria o un acconto sul prezzo – si impegnano a concludere un contratto definitivo, con il quale trasferire la proprietà dell’immobile.
La funzione del compromesso, quindi, è quella di fissare in anticipo i termini dell’affare rispetto alla stipula dell’atto notarile (rogito), dando alle parti il tempo di organizzarsi materialmente.
Nel compromesso è indispensabile indicare esattamente il bene oggetto della compravendita, il prezzo pattuito, i tempi per versare le rate dei pagamenti, la data entro cui il rogito deve essere stipulato.
Altro aspetto fondamentale è l’indicazione delle garanzie che il venditore concede: di solito, la garanzia di libertà da ipoteche e altri vincoli, la garanzia di regolarità catastale e urbanistica, la garanzia che l’appartamento è libero da persone e cose, ecc…

Nel caso esaminato dalla sentenza, il promittente acquirente lamentava di non essere stato informato delle ipoteche gravanti sugli immobili che si era impegnato ad acquistare: ciò giustifica la sua richiesta di risoluzione del preliminare, senza essere costretto a chiedere prima al giudice di fissare un termine entro il quale il promittente acquirente debba liberare il bene dal vincolo che ne pregiudica il trasferimento [Cass. sent. n. 13208 del 28.05.2013].
Ciò in quanto il compratore ha diritto ad un godimento pieno e libero del bene che acquista e al rispetto della regola di buona fede e correttezza.
Il Tribunale, quindi, ha accolto la domanda, anche perché la parte convenuta, neanche nel corso del processo ha manifestato seriamente la volontà di provvedere alla cancellazione dell’ipoteca, venendo meno all’impegno assunto nel preliminare.

Il coerede, in qualità di mandatario tacito o di utile gestore, ha diritto al rimborso delle spese sostenute per miglioramenti e addizioni della cosa comune [Cass. sent. n. 2069 del 1957 e Cass. sent. n. 16206 del 27.06.2013].
Il coerede che abbia chiesto la divisione del bene comune, dimostrando in tal modo di voler beneficiare dell’utilità e di voler trarre vantaggio dalla gestione altrui, deve rimborsare per la sua quota le spese sostenute per il miglioramento dell’immobile, anche se non siano state preventivamente autorizzate [Cass. sent. n. 385 del 1966]. È quanto disposto in una recente sentenza del Tribunale di Trani [Trib. Trani sent. n. 455 dello 01.03.2017]: nell’ambito di una causa di divisione di beni caduti in successione, due fratelli chiedevano alla sorella la restituzione delle somme pagate per i lavori e le migliorie apportate all’immobile di proprietà comune.
Si parla di comunione ereditaria quando la proprietà o altro diritto reale su una cosa spetti a più soggetti insieme in conseguenza di una successione a causa di morte. Mentre nella comunione ordinaria (che si ha quando la proprietà o altro diritto reale su uno o più beni spetti a più persone non per successione a causa di morte ma, ad esempio, a seguito di un atto di acquisto congiunto da parte di più persone) ogni partecipante può liberamente alienare la propria quota, in quella ereditaria, i coeredi hanno diritto di essere preferiti agli estranei: in pratica, se uno di loro vuole cedere la sua quota o una parte di essa, al coerede spetta il diritto di prelazione, cioè il diritto di essere preferito nella cessione.
Ogni coerede può sempre chiedere la divisione. La divisione ereditaria è, infatti, l’atto con il quale si scioglie la comunione ereditaria, che sorge nel caso in cui vi siano più eredi del patrimonio del defunto.
Se uno dei coeredi abbia sostenuto spese per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili in comproprietà, egli in qualità di mandatario tacito ovvero di utile gestore, ha diritto al rimborso delle spese sostenute per miglioramenti ed addizioni della cosa comune.
Nel caso oggetto di sentenza, la sorella non ha contestato la realizzazione dei lavori, piuttosto ha sostenuto di non esserne a conoscenza, o comunque, di non averli autorizzati. Per cui deve procedere al rimborso.

Un cattivo stato di manutenzione dell’impianto idrico, non solo può compromettere l’integrità dell’edificio,ma può avere effetti negativi sulla salubrità delle acque che vengono destinate al consumo umano.
Quindi l’Amministratore non deve tener conto solo che tali impianti(idrosanitari, quelli di trasporto,trattamento, uso, accumulo e consumo d’acqua all’interno degliedifici condominiali)sono soggetti, a valle del contatore, alD.Lgs37/08(exlegge 46/90)in tema di sicurezza degli impianti,ma anche che egli è responsabile che le acque destinate al consumo umano siano salubri.