NOTE E SENTENZA DI CASSAZIONE 22168/2019 IN TEMA DI COMPRAVENDITA DI UN IMMOBILE NON CONFORME

In allegato si pubblicano le note e la sentenza della cassazione 22168/2019 che tratta ancora la compravendita di un immobile non conforme.

ll caso in esame riguarda l’acquisto di un immobile sul quale erano state 
realizzate modifiche successive alla data di rilascio della licenza, nel 
1974, che lo rendevano difforme dal progetto originario assentito dal 
titolo.

L’acquirente aveva comunque chiesto di concludere il contratto pur a fronte 
delle difformità rilevate e che il venditore fosse condannato al pagamento 
delle spese necessarie al conseguimento della sanatoria edilizia, in quanto 
la perizia tecnica aveva constatato la sanabilità delle difformità, 
trattandosi di modifiche interne all’immobile.

Il Tribunale di Agrigento rigettava le richieste avanzate ed anche la 
domanda riconvenzionale di esecuzione del preliminare in quanto l’immobile 
risultava affetto da difformità sanabili ma non condonate rispetto al 
progetto della originaria licenza edilizia.

La sentenza del Tribunale veniva integralmente confermata dalla Corte d’Appello 
di Palermo; per i primi 2 gradi di giudizio l’immobile era incommerciabile 
per via delle difformità.
Il ricorso giunge così in Cassazione.
Conclusioni Cassazione
La richiesta del ricorrente viene, invece, accolta dalla Cassazione: è 
possibile concludere un contratto avente ad oggetto un immobile affetto da 
difformità, sanabili ma non condonate, rispetto al progetto edilizio.
L’art. 46, comma 1, del dpr n. 380/2001 dispone, infatti, che:
Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per 
oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di 
diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è 
iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati 
ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del 
permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si 
applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali 
di garanzia o di servitù.
Pertanto, affinché una compravendita immobiliare possa andare a buon fine, 
serve la “dichiarazione” della parte alienante indicativa degli estremi del 
permesso di costruire, o del permesso in sanatoria  o della segnalazione 
certificata di inizio di attività, ecc...
E’ quindi la mancanza dei requisiti dichiarativi che comporta la nullità del 
contratto e non la “mancata conformità dell’immobile allo strumento 
urbanistico”, aggiungono i giudici.
In ipotesi di difformità sostanziale tra titolo abilitativo enunciato nell’atto e costruzione, l’acquirente non sarà esposto all’azione di nullità, con conseguente perdita di proprietà dell’immobile ed onere di provvedere al recupero di quanto pagato, ma, ricorrendone i presupposti, potrà soggiacere alle sanzioni previste a tutela dell’interesse generale connesso alle prescrizioni della disciplina urbanistica.

Infine, concludono gli ermellini: chi compra una casa abusiva, compra anche 
gli abusi edilizi; il nuovo acquirente sarà, quindi, anche il nuovo 
responsabile degli stessi e, di conseguenza, dovrà sanarli. Le spese per la 
sanatoria edilizia, insomma, saranno interamente a suo carico.
DI SEGUITO IL LINK CON LA COPIA DELLA SENTENZA:
https://geometriprato.it/HDDCloud/index.php/s/8wSOBoqX8MX6ClI