FABBRICATI IN ROVINA ESCLUSI DALLA TASSAZIONE – SENTENZA 17815/2017 CASSAZIONE
Sono soggette ad ICI soltanto le seguenti 3 tipologie di beni immobili:
- fabbricati
- aree fabbricabili
- terreni agricoli
I fabbricati in stato di rovina e, come tali, iscritti fin dal 1999 in categoria catastale F/2, sono esclusi da tassazione. Il fabbricato iscritto in categoria catastale F/2 non cessa di essere tale solo perché collabente e privo di rendita, lo stato di collabenza ed improduttività di reddito, in altri termini, non fa venir meno in capo all’immobile – fino all’eventuale sua completa demolizione – la tipologia normativa dì ‘fabbricato’. La mancata imposizione ICI si giustifica per assenza di ‘base imponibile’ (valore economico pari a zero), a causa della mancata attribuzione di rendita e l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio.
Esclusa la rilevanza tassabile del fabbricato collabente, l’imposizione non può essere ‘recuperata’ dall’amministrazione comunale facendo ricorso ad una base imponibile del tutto diversa: quella attribuibile all’area di insistenza del fabbricato, in quanto quest’ultima non rientra in nessuno dei presupposti Ici, trattandosi all’evidenza di area già edificata, e dunque non di area edificabile
In definitiva, per un fabbricato collabente su un terreno agricolo non occorre pagare IMU e TASI.
DETRAZIONE PER LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE PER GLI IMMOBILI ACQUISTATI DALL’IMPRESA
Per poter fruire della detrazione per le spese di ristrutturazione di immobili, acquistati direttamente dall’impresa, è necessario che i lavori siano finiti su tutto il fabbricato e che sia stata presentata al Comune, da parte dell’impresa, la Comunicazione di fine lavori.
Questo quanto definito dall’interrogazione della Commissione Finanze alla Camera
Avendo alcuni uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate contestato la detrazione fiscale per alcuni immobili, sostenendo che l’agevolazione possa essere riconosciuta soltanto ad avvenuta ultimazione dei lavori dell’intero fabbricato, viene posta l’interrogazione dal titolo: “Problematiche relative all’applicazione della detrazione fiscale per le spese di ristrutturazione di immobili”. Il Ministero ha, quindi, chiarito le condizioni che consentono di usufruire della detrazione fiscale per l’acquisto direttamente dalle imprese costruttrici di immobili ristrutturati.
Detrazione acquisto immobili ristrutturati
Ricordiamo che per le spese di acquisto, direttamente dalle imprese costruttrici, di fabbricati a uso abitativo ristrutturati è prevista una detrazione Irpef.
L’acquirente deve calcolare la detrazione del 50%, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti dall’impresa , su un importo forfettario pari al 25% del prezzo di vendita (compreso dell’Iva).
La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
Il limite massimo di spesa ammissibile è di 96.000 euro e deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all’agevolazione.
La detrazione si applica quando sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’art. 3 del dpr 380/2001. Non spetta, invece, se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione, ordinaria o straordinaria.
I chiarimenti del Mef
Al fine di sanare eventuali anomalie nell’applicazione della legge il Mef, in risposta all’interpello avanzato, fornisce gli opportuni chiarimenti. In particolare, per capire quando si può usufruire della detrazione per le spese di ristrutturazione di immobili, propone una rapida rassegna della normativa e delle circolari delle Entrate in merito.
Rassegna normativa
La guida delle Entrate su ristrutturazioni edilizie e le circolari n. 15 del 2003 e n. 7 del 2017 è stato precisato che “la detrazione in esame è riconosciuta per l’acquisto di unità abitative collocate in immobili interamente ristrutturati, mentre non assumono rilievo i lavori di recupero del patrimonio edilizio riguardanti le singole unità immobiliari”.
La guida dell’Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni edilizie specifica che per ottenere la detrazione fiscale occorre che l’immobile sia assegnato entro 18 mesi dalla comunicazione di fine lavori e che la detrazione è legata alla singola unità immobiliare.
Precisazioni delle circolari
Inoltre, le circolari n. 15/2003 e n. 7/2017 precisano che:
la detrazione per la ristrutturazione è riconosciuta per l’acquisto di unità abitative collocate in immobili interamente ristrutturati, mentre non lo è per i lavori di recupero del patrimonio edilizio riguardanti le singole unità immobiliari.
Inoltre: si può ottenere la detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato (a partire tuttavia dall’anno in cui i lavori sono finiti).
Infine, come richiamato dal viceministro, l’articolo 16-bis, comma 3 del decreto 917/1986 (TUIR) prevede che:
la detrazione prevista dal comma 1 per interventi di recupero del patrimonio edilizio spetti anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori all’assegnazione dell’immobile.
Il Mef ha, quindi, confermato l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate: per usufruire delle detrazioni è necessario che siano ultimati i lavori sull’intero fabbricato, tramite l’apposita presentazione al Comune, da parte dell’impresa, della “Comunicazione di fine lavori“.
DOCFA 4.00.4 OBBLIGATORIO DAL 1 OTTOBRE
A partire dal mese di ottobre 2017 si deve utilizzare, in modo tassativo, solo il nuovo software Docfa 4.00.4, e l’utilizzo del precedente non consentirà la predisposizione di documenti idonei all’accettazione presso gli Uffici Provinciali competenti per territorio. Il software Docfa permette la compilazione del modello di “Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana”.
Con questo modello si possono presentare al Catasto dichiarazioni di fabbricato urbano o nuova costruzione (accatastamento), dichiarazioni di variazione e di unità afferenti ad enti urbani.
Fino alla fine del mese di settembre 2017 sarà consentito al professionista di utilizzare, in via transitoria, anche la versione precedente (4.00.3) del software Docfa con la sola eccezione delle dichiarazioni finalizzate all’aggiornamento dei dati censuari relativi ai beni immobili costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione (cat. F/7), per le quali si dovrà, invece, utilizzare, a far data dal 3 luglio 2017, esclusivamente la nuova versione 4.00.4 del software.
Per scaricarlo e leggere le notizie informative cliccate sui seguenti link:
- Operazioni preliminari
- Requisiti tecnici
- Software
- Archivi provinciali
- Archivi comuni urbano e terreni
- Tracciati record e modelli
- Aggiornamenti
GRAVI DIFETTI DI UN IMMOBILE: MANCATO ISOLAMENTO TERMICO
Il mancato isolamento termico di un immobile può rientrare fra i gravi difetti di un immobile e giustificare un’azione risarcitoria nei confronti della ditta costruttrice e venditrice, anche perché può arrecare danni alla salute.
Una pronuncia di merito ha affrontato tale tematica, effettuando una ricostruzione analitica non solo dei soggetti che possono essere chiamati a rispondere di tale responsabilità ampliando anche la platea dei gravi difetti che possono menomare in modo apprezzabile il godimento di un immobile.
In considerazione dei risvolti estremamente tecnici della vicenda è stata disposta dal Tribunale di Bergamo una consulenza tecnica d’ufficio che, confermando la domanda del condominio, ha riscontrato “la discontinuità di isolamento termico in corrispondenza degli innesti di elementi termici…. in grado di determinare dispersioni termiche verso l’esterno… per cui si verifica la conduzione di calore dall’interno di una casa verso l’esterno in inverno, mentre d’estate viene veicolato dall’esterno all’interno”.
Dopo aver riscontrato la presenza di tale grave vizio, in virtù degli accertamenti effettuati dalla consulenza tecnica d’ufficio, la sentenza ha stabilito che la realizzazione dell’opera sia riferibile al costruttore-venditore anche quando questi, pur avendo affidato l’esecuzione della stessa all’appaltatore, abbia conservato il potere di impartire direttive, nonché un potere di sorveglianza sull’attività altrui. ( In questi termini vedasi Cass.12675/2014; Cass.2238/2012;567/2005).
Alla luce di tale ricostruzione essendo stato accertato da un canto un potere di vigilanza ed ingerenza da parte della ditta costruttrice e venditrice nei confronti dell’appaltatrice, e d’altro canto nei confronti della ditta appaltatrice una responsabilità a titolo di concorso omissivo colposo nell’inadempimento, entrambe sono state condannate al risarcimento dell’ingente danno subiti dal condominio (pari ad oltre cinquecentomila euro) per il cattivo isolamento termico dell’edificio.
PROVVIGIONE ALL’AGENTE IMMOBILIARE ANCHE SE NON CONCLUDE LA VENDITA
La clausola inserita nel contratto di mediazione “ad affare fatto” non comporta il venir meno della provvigione da corrispondere all’agente anche se poi la vendita non si perfeziona. Ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione è infatti sufficiente anche la sottoscrizione del preliminare tra le parti, indipendentemente dalla mancata conclusione del contratto definitivo. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21575 del 18 settembre 2017.
Alla conclusione del preliminare va riconosciuto l’effetto dell’insorgere del diritto alla provvigione, indipendentemente dalla scadenza o meno del mandato. Per la Suprema Corte, “appare ragionevole ritenere che l’espressione “il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita” debba essere intesa quale vendita non in senso giuridico, ma in senso economico, quale mancata conclusione dell’affare”.
CONDOMINIO – I PERMESSI DI COSTRUIRE E GLI ALTRI TITOLI EDILIZI SONO SVINCOLATI DAL PARERE DELLA ASSEMBLEA CONDOMINIALE
In edilizia, il condominio non può porre alcun limite al permesso di costruire.
A decidere ciò può essere solo la Pubblica Amministrazione, dunque non è necessario alcun consenso da parte dei confinanti e le eventuali decisioni dell’assemblea non hanno alcun peso.
Secondo la sentenza 1409/2015 del TAR Campania, il rilascio dei titoli edilizi abilitativi non è subordinato al consenso dei condòmini poiché i loro rapporti hanno natura e rilevanza privatistica e non devono interessare l’Amministrazione locale.
Il caso in esame riguardava la trasformazione da parte di due condomini, proprietari di due appartamenti all’interno di un condominio, di due finestre in balconi. Il tutto era stato effettuato durante i lavori di manutenzione straordinaria per il rifacimento della facciata dell’edificio, nonostante l’assemblea avesse bocciato il progetto.
I condomini avevano però correttamente presentato la SCIA relativa a tali interventi.
Il condominio si era appellato al Comune e poi al TAR, ma i giudici hanno respinto il ricorso precisando che l’assemblea non può vietare simili interventi, a meno che questi non violino le norme del Codice Civile sull’utilizzo delle parti comuni.
Allo stesso tempo la sentenza ha precisato che la Pubblica Amministrazione non può intervenire nei rapporti tra privati, cioè quelli che intercorro tra condòmini e confinanti, nel rispetto della clausola di salvaguardia generale, prevista dall’art. 11 comma 3, dpr 6 giugno 2001 n. 380, che fa salvi i diritti dei terzi.
Ad ogni modo, qualunque sia la controversia, la legge ora impone che per tutte le controversie condominiali ed i procedimenti legati ai diritti di costruzione e di proprietà ci si debba rivolgere al giudice di pace: è una delle novità del decreto di Riforma della Magistratura onoraria approvato a luglio 2017.
Quindi, tutte le liti condominiali sono ora di competenza dell’ufficio del giudice di pace.
Al di là della questione permessi, in termini di spese, invece, ricordiamo che: è obbligatorio contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio anche per chi era condòmino al momento della delibera dei lavori. In caso di vendita, per i lavori eseguiti nell’anno in corso e in quello precedente è responsabile in solido con l’ex proprietario anche chi acquista l’immobile.