CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO DI UN IMMOBILE CONFIGURA SEMPRE UNA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA -CASSAZIONE 6873/2017
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile configura in ogni caso un’ipotesi di ristrutturazione edilizia in quanto l’esecuzione dei lavori, anche se di entità modesta, porta pur sempre alla creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Per questo, l’intervento rimane assoggettato al previo rilascio del permesso di costruire con pagamento del contributo di costruzione dovuto per la diversa destinazione.
E’ questo, il principio di diritto emanato dalla Cassazione nella sentenza 6873/2017 , e che assume notevole rilevanza. Non basta, quindi, la SCIA: si tratta sempre di ristrutturazione edilizia “pesante” ai sensi dell’art.3, comma 1 lettera d) del dpr 380/2001, soggetta a conseguenze penali – abuso edilizio NON sanabile – se priva del permesso di costruire.
La diretta conseguenza di questa pronuncia della Cassazione, quindi, è che sono vietati i cambi di destinazione fatti con SCIA.
E’ questo, il principio di diritto emanato dalla Cassazione nella sentenza 6873/2017 , e che assume notevole rilevanza. Non basta, quindi, la SCIA: si tratta sempre di ristrutturazione edilizia “pesante” ai sensi dell’art.3, comma 1 lettera d) del dpr 380/2001, soggetta a conseguenze penali – abuso edilizio NON sanabile – se priva del permesso di costruire.
La diretta conseguenza di questa pronuncia della Cassazione, quindi, è che sono vietati i cambi di destinazione fatti con SCIA.
SUCCESSIONI: LA VOLTURA CATASTALE NON IMPLICA ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA’
Il Catasto non costituisce titolo formale né fonte di prova piena della proprietà immobiliare, essendo l’attribuzione di quest’ultima rimessa in via esclusiva all’Agenzia del territorio ovvero l’ex Conservatoria dei registri immobiliari.
“In materia di delazione ereditaria immobiliare, la voltura catastale di un immobile non costituisce elemento idoneo ad integrare accettazione tacita dell’eredità, sia perché si tratta di un atto legalmente dovuto, come tale incompatibile con l’univoca intenzione di diventare erede, sia in quanto la voltura catastale, assolvendo unicamente funzioni di natura fiscale, non assume alcun valore rispetto all’attribuzione della proprietà”.
Questo è il principio di diritto espresso da Tribunale di Torino con l’Ordinanza del 7 marzo 2017.
Il Tribunale di Torino con la suddetta ordinanza si è pronunciato in merito alla idoneità o meno della voltura catastale ad integrare accettazione tacita di eredità.
Il caso: Una Banca proponeva ricorso ex art. 702 bis cpc per far accertare e dichiarare l’intervenuta accettazione tacita dell’eredità da parte del coniuge e delle figlie del de cuius, assumendo che nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare nei confronti di una delle figlie, sig.ra F.F., era risultata la mancanza di continuità delle trascrizioni, per difetto di formale accettazione dell’eredità, dei beni pignorati nei limiti di 1/6 delle quota assegnata alla debitrice esecutata; pertanto la sentenza richiesta si rendeva necessaria al fine di incardinare, all’interno della procedura esecutiva, il giudizio di divisione e quindi per poter aggredire la quota in astratto riferibile alla debitrice F.F. A sostegno della fondatezza della domanda, la banca ricorrente rilevava che la sig.ra F.F. aveva richiesto la voltura catastale sull’immobile e per costante giurisprudenza di legittimità, tale atto, a differenza della dichiarazione di successione, ha rilevanza non solo fiscale ma anche civilistica, comportando accettazione tacita di eredità (Cass. Civ. n. 5319/2016).
Il Tribunale di Torino, discostandosi dall’orientamento prevalente richiamato dalla ricorrente, rigetta il ricorso e sul punto osserva che:
– in base al combinato disposto degli artt. 28, d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (“Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni”) e 3, comma 2 del D.P.R. 650/1972 (“Perfezionamento e revisione del sistema catastale”), coloro che sono tenuti alla presentazione delle denunce di successione – e quindi anche i chiamati all’eredità – devono richiedere ed eseguire la voltura catastale entro trenta giorni dalla denuncia di successione;
– il suddetto termine, essendo corredato da sanzione pecuniaria, assume valenza di termine perentorio e di conseguenza l’adempimento richiesto deve ritenersi obbligatorio;
– trattandosi quindi di un atto legalmente dovuto, la cui inosservanza è formalmente sanzionata, la voltura catastale non può pertanto essere ricondotta all’alveo degli atti di accettazione tacita di eredità, dal momento che questi ultimi presuppongono un comportamento concludente, da parte del chiamato, la cui esecuzione deve essere rimessa al suo libero arbitrio.
– peraltro, aggiunge il Tribunale, il Catasto assolve unicamente a funzioni di natura fiscale, non costituendo titolo formale, né fonte di prova piena della proprietà immobiliare, essendo quest’ultima rimessa in via esclusiva all’Agenzia del Territorio.
Pertanto, nel caso di specie, la mera voltura catastale, domandata e ottenuta dalla convenuta, non ha consentito di desumere l’intervenuta accettazione tacita dell’eredità.
“In materia di delazione ereditaria immobiliare, la voltura catastale di un immobile non costituisce elemento idoneo ad integrare accettazione tacita dell’eredità, sia perché si tratta di un atto legalmente dovuto, come tale incompatibile con l’univoca intenzione di diventare erede, sia in quanto la voltura catastale, assolvendo unicamente funzioni di natura fiscale, non assume alcun valore rispetto all’attribuzione della proprietà”.
Questo è il principio di diritto espresso da Tribunale di Torino con l’Ordinanza del 7 marzo 2017.
Il Tribunale di Torino con la suddetta ordinanza si è pronunciato in merito alla idoneità o meno della voltura catastale ad integrare accettazione tacita di eredità.
Il caso: Una Banca proponeva ricorso ex art. 702 bis cpc per far accertare e dichiarare l’intervenuta accettazione tacita dell’eredità da parte del coniuge e delle figlie del de cuius, assumendo che nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare nei confronti di una delle figlie, sig.ra F.F., era risultata la mancanza di continuità delle trascrizioni, per difetto di formale accettazione dell’eredità, dei beni pignorati nei limiti di 1/6 delle quota assegnata alla debitrice esecutata; pertanto la sentenza richiesta si rendeva necessaria al fine di incardinare, all’interno della procedura esecutiva, il giudizio di divisione e quindi per poter aggredire la quota in astratto riferibile alla debitrice F.F. A sostegno della fondatezza della domanda, la banca ricorrente rilevava che la sig.ra F.F. aveva richiesto la voltura catastale sull’immobile e per costante giurisprudenza di legittimità, tale atto, a differenza della dichiarazione di successione, ha rilevanza non solo fiscale ma anche civilistica, comportando accettazione tacita di eredità (Cass. Civ. n. 5319/2016).
Il Tribunale di Torino, discostandosi dall’orientamento prevalente richiamato dalla ricorrente, rigetta il ricorso e sul punto osserva che:
– in base al combinato disposto degli artt. 28, d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (“Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni”) e 3, comma 2 del D.P.R. 650/1972 (“Perfezionamento e revisione del sistema catastale”), coloro che sono tenuti alla presentazione delle denunce di successione – e quindi anche i chiamati all’eredità – devono richiedere ed eseguire la voltura catastale entro trenta giorni dalla denuncia di successione;
– il suddetto termine, essendo corredato da sanzione pecuniaria, assume valenza di termine perentorio e di conseguenza l’adempimento richiesto deve ritenersi obbligatorio;
– trattandosi quindi di un atto legalmente dovuto, la cui inosservanza è formalmente sanzionata, la voltura catastale non può pertanto essere ricondotta all’alveo degli atti di accettazione tacita di eredità, dal momento che questi ultimi presuppongono un comportamento concludente, da parte del chiamato, la cui esecuzione deve essere rimessa al suo libero arbitrio.
– peraltro, aggiunge il Tribunale, il Catasto assolve unicamente a funzioni di natura fiscale, non costituendo titolo formale, né fonte di prova piena della proprietà immobiliare, essendo quest’ultima rimessa in via esclusiva all’Agenzia del Territorio.
Pertanto, nel caso di specie, la mera voltura catastale, domandata e ottenuta dalla convenuta, non ha consentito di desumere l’intervenuta accettazione tacita dell’eredità.
DEDUZIONE PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI DA LOCARE VINCOLATA AL LIMITE DI SPESA
La deduzione IRPEF del 20 per cento del costo sostenuto per l’acquisto di unità immobiliari di nuova costruzione da destinare alla locazione spetta fino all’importo massimo di 300.000 euro, come risultante dall’atto notarile.
Il limite si riferisce al tetto massimo di spesa deducibile per immobile e per contribuente in tutto il periodo di vigenza dell’agevolazione. Per gli acquisti in comproprietà, pertanto, la deduzione va suddivisa tra gli aventi diritto in base alla quota di possesso. Sono escluse dall’agevolazione le unità immobiliari diverse da quelle a destinazione residenziale, nonché quelle classificate o classificabili nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Escluse anche le unità immobiliari ubicate in zone agricole.
Benché la deduzione delle spese per acquisto o costruzione di immobili concessi in locazione non rappresenti una novità nel modello Redditi 2017, la pubblicazione della circolare n. 7/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate – allegata alla presente- contiene una panoramica sui requisiti e gli oneri documentali necessari per beneficiare dell’agevolazione introdotta dall’art. 21 del D.L. n. 133/2014, le cui modalità di attuazione sono state definite dal D.M. 8 settembre 2015.
Il limite si riferisce al tetto massimo di spesa deducibile per immobile e per contribuente in tutto il periodo di vigenza dell’agevolazione. Per gli acquisti in comproprietà, pertanto, la deduzione va suddivisa tra gli aventi diritto in base alla quota di possesso. Sono escluse dall’agevolazione le unità immobiliari diverse da quelle a destinazione residenziale, nonché quelle classificate o classificabili nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Escluse anche le unità immobiliari ubicate in zone agricole.
Benché la deduzione delle spese per acquisto o costruzione di immobili concessi in locazione non rappresenti una novità nel modello Redditi 2017, la pubblicazione della circolare n. 7/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate – allegata alla presente- contiene una panoramica sui requisiti e gli oneri documentali necessari per beneficiare dell’agevolazione introdotta dall’art. 21 del D.L. n. 133/2014, le cui modalità di attuazione sono state definite dal D.M. 8 settembre 2015.
LEGGE DI STABILITA’ 2017 – OBBLIGHI DI INVIO DEI DATI 730-2017: GLI ADEMPIMENTI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
| LE COMUNICAZIONI DEI DATI DETRAIBILI (Scadenza: 28 febbraio 2017) |
Il primo obbligo prevede che per le dichiarazioni precompilate 2017 (sia 730 che Unico) gli amministratori di condominio comunichino i dati dei singoli condomìni che hanno sostenuto spese edilizie detraibili entro il 28 febbraio 2017. Per meglio dire, le nuove istruzioni per l’invio di alcune informazioni utili alla gestione degli oneri detraibili nelle dichiarazioni precompilate 2017 sono state predisposte dal decreto del 1° dicembre scorso del Mef e pubblicate sulla «Gazzetta Ufficiale» n.296. In pratica le nuove comunicazioni riguardano: i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini. |
| LE RITENUTE SUI CORRISPETTIVI DOVUTI DAL CONDOMINIO (Scadenze: 30 giugno e 20 dicembre di ogni anno) |
La Legge di Bilancio 2017 (art. 1, comma 36 L. 232/2016) ha previsto che il condominio- in qualità di sostituto d’imposta- è tenuto al versamento della ritenuta del 4% a titolo di acconto sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta pari a 500 euro. Significa che: -Qualora si raggiunga questa soglia l’importo andrà versato nei tempi e nei modi attualmente in vigore, ossia entro il 16 del mese successivo a quello in cui avviene il pagamento della fattura; -Nel caso in cui tale importo-soglia non venga raggiunto, il versamento dovrà essere eseguito entro il 30 giugno ed entro il 20 dicembre. |
| TRACCIABILITA’ PAGAMENTI | Inoltre è stato previsto che il pagamento dei corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto resi a condomini, deve essere eseguito con modalità tracciabili. In buona sostanza, viene vietato l’uso dei soldi contanti; al loro posto bisognerà usare solo bonifici o assegni non trasferibili. A cadere nell’ambito della nuova previsione sono tutti i pagamenti effettuati per liquidare i corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi. L’inosservanza di tale obbligo è punita con la sanzione amministrativa da 250 a 2.000 Euro, prevista dall’art. 11, comma 1, del D. Leg.vo 471/1997. |