In caso di compravendita (totale o parziale) o di successione mortis causa o comunque di passaggio del possesso o della legittima detenzione di un immobile sul quale siano stati effettuati lavori per i quali si usufruisce delle detrazioni fiscali previste per interventi di ristrutturazione ed antisismici o per interventi finalizzati al risparmi energetico, ci si chiede chi possa usufruire delle residue rate non godute in relazione alle agevolazioni in parola.
La norma legislativa di riferimento per le agevolazioni fiscali relative agli interventi in questione – inizialmente rappresentata dall’art. 1 della L. 27/12/1997, n. 449 – è adesso l’art. 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi di cui al D.P.R. 917/1986, il quale dispone al comma 1 che “Dall’imposta lorda si detrae un importo pari […] delle spese documentate […] sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi”.

COMPRAVENDITA – Dello specifico tema si occupa il comma 8 dell’art. 16-bis, del D.P.R. 917/1986, il quale dispone che “In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.
La norma prevede dunque che le parti possano accordarsi (nell’ambito degli atti contrattuali che disciplinano la compravendita) stabilendo chi tra venditore e acquirente usufruirà delle quote di detrazione residue. Ovviamente l’acquirente potrà godere delle detrazioni solo se persona fisica non esercente attività di impresa, arti o professioni, dal momento che le detrazioni in parola riguardano l’Imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef). Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile. Si presume infatti che in caso di vendita dell’unità immobiliare prima che il venditore abbia fruito di tutte o di alcune delle quote di detrazione spettanti per i singoli periodi di imposta, la detrazione, invece di rimanere attribuita al soggetto che ha posto in essere gli interventi, sia trasferita all’acquirente, nella considerazione che la realizzazione degli interventi abbia influenzato il prezzo di vendita dell’immobile ed abbia comportato una traslazione dell’onere economico sostenuto per la realizzazione degli interventi stessi e il pagamento delle imposte conseguenti al passaggio di proprietà (Circolare Agenzia entrate 12/05/2000, n. 95/E; Circolare Agenzia entrate 24/02/1998, n. 57/E).
In caso di trasferimento pro quota, occorre tenere conto delle precedenti interpretazioni con le quali l’Agenzia delle entrate aveva affermato che il trasferimento del diritto alla detrazione potesse verificarsi solo in presenza della cessione dell’intero immobile (Risoluzione Agenzia entrate 24/03/2009, n. 77/E). Dunque è da ritenere che – pur permanendo il diritto delle parti di accordarsi – in assenza di specifiche indicazioni la vendita pro quota non comporti l’automatico trasferimento del diritto all’acquirente.

SUCCESSIONE MORTIS CAUSA – Per il caso della successione mortis causa, il già citato art. 16-bis, comma 8, del D.P.R. 917/1986, dispone invece che “In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene”.
Con la Circolare Agenzia entrate 10/06/2004, n. 24/E è stato chiarito che la “detenzione materiale e diretta del bene”, alla quale è subordinata la possibilità di continuare a fruire della detrazione da parte dell’erede, sussiste qualora l’erede assegnatario abbia la immediata disponibilità del bene, potendo disporre di esso liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l’immobile ad abitazione principale. Con la successiva Circolare 13/05/2011, n. 20/E è stato ulteriormente specificato che l’erede, concedendo in comodato l’immobile, non può più disporne in modo diretto e immediato e, pertanto, non potrà continuare a beneficiare della detrazione per le spese di ristrutturazione sostenute dal de cuius.
Coerentemente, si ritiene che la condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” debba essere sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione. Nel caso in cui, pertanto, l’erede, che deteneva direttamente l’immobile, abbia successivamente concesso in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui l’immobile non è detenuto direttamente. Tuttavia, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di locazione o di comodato, riprendendo la detenzione materiale e diretta del bene (Circolare Agenzia entrate 24/04/2015, n. 17/E).

LOCAZIONE O COMODATO – Se gli interventi sono stati eseguiti dal proprietario, sarà lui a continuare ad usufruire delle detrazioni anche in costanza del contratto di locazione. Viceversa, se gli interventi sono stati effettuati dal locatario o comodatario, sarà costui a poter usufruire delle agevolazioni. Inoltre, la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento (Guida Agenzia entrate “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”).

BONUS MOBILI ED ELETTRODOMESTICI -Si segnala invece che – a differenza di quanto previsto per la detrazione dei lavori di ristrutturazione, le spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici sostenute da un contribuente deceduto non possono essere portate in detrazione, per le quote non ancora fruite, dall’erede, anche quando quest’ultimo conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile, o dall’acquirente. Pertanto, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte dal contribuente deceduto non si trasferisce agli eredi per i rimanenti periodi d’imposta (Circolare Agenzia entrate 24/04/2015, n. 17/E).